?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Наткнулся на еще один наброс (это я отсматриваю присоединяющихся к canada_ru), на этот раз о том как в Канаде (трудно) устраиваться на работу (и какие все тупые), и надо ли покупать недвижимость. Раздел "Недвижимость" (мотайте вниз смело, заголовок крупный - не промахнетесь) задел за живое.
О рынке жилья в Канаде вообще и в Торонто в частности можно написать пару книг, но я постараюсь быть кратким. НЕ НАДО ЭТОГО ДЕЛАТЬ (в смысле покупать). Существует железное правило: если цена недвижимости равна 100 арендным платам за нее же, то имеет смысл купить, если 150, то лучше не надо, а если 200 или больше, то надо бежать пока цел.
И тут мне захотелось посмотреть насколько мы "попали" со своим домиком. Надо было бежать, а мы... эх!

Мои соображения просты.
Сначала, надо понять сколько денег мы заплатим в качестве процентов банку - это чистые потери. Туда же надо добавить расходы по оформлению сделки, комиссионные агенту.
В потери надо занести налог на недвижимость и страховку от покупки до окончания выплат по кредиту.
В потери надо добавить расходы на ремонт.
В противоположном углу ринга аренда, которую нам пришлось бы платить, снимая жилье для себя.
Коммунальные платежи считать не нужно - снимая такой же дом мы платили бы столько же.
Вопрос аренды меньшего жилья, чем купленное, не рассматриваем - можно было и купить размером поменьше.
Тем более не считаем неисчислимое удовольствие от того, что в стену можно вбить гвоздь где и когда захочется, и неисчислимые же страдания от предвкушения необходимости делать ремонт, и не обязательно когда самим мазохистам захочется, но когда вдруг сгниет балкон или протечет съеденный коррозией бак водонагревателя (реальные случаи).

Да, если бы у нас было много-много денажок, мы бы не платили банку, а купили дом сразу. Тогда мы лишились бы дохода от потенциального вложения этих средств во что-нибудь доходное. Посчитать и упущенную выгоду? Мне кажется - нет. Во-первых, надежное вложение (на уровне участка земли в растущем городе) много дохода не принесет. Мое личное мнение - не больше, чем дорожающая недвижимость (все - в долгосрочной перспективе). К тому же, в реальности у нас на момент покупки баланс на счетах был отрицательным, то есть сумма, равная цене дома, могла быть нами заинвестирована вполне примерно к тому же времени, что окончание выплат по ипотеке. То есть, считать надо доход с чуть больше, чем половины суммы. Осмелюсь предположить, что надежных вложений, дающих в полтора раза от роста цен на недвижимость, не найти.

Итак, считаем. Не вовсе легко потому, что мы только предполагаем, что дом будет выплачен за 15 лет, можно только гадать как будет меняться ставка по кредиту, можно только предполагать какой еще ремонт может потребоваться и т.п. И все же...

Оформление сделки обошлось порядка 5к
Налог сейчас (очень удобно, чуть больше половины от 15 лет позади) отнимает порядка полутора сотен в месяц, и до полтинника страховка, что дает 0,2к/мес или 2,5к/год
Ремонты вместе с покупкой крупной бытовой техники съели около 7к за 8 лет, причем кухонная плита заменена скорее по прихоти. В съемном жилье пользовались бы чем есть пока не нашли как сломать не отвечая за последствия. Не важно, по тысяче в год при возрасте дома в 35 лет. Предположим, что часть проблем мы просто не видим и удвоим сумму. 2к/год, то есть "отложили" 8к на внеплановый ремонт. Достаточно?
Банку мы платим крайне неравномерно, ставка меняется, так что прикинем с чистого листа обычным бизнес-калькулятором. 240 тысяч под 4% на 15 лет дает 78к выброшенных в пасть гидре капитализьма.
Итого расходов: 78+5+(2.5+2)*15=150,5 (тыс. долларов)

Альтернатива: в нашем районе сейчас, на середине срока, дом аналогичной площади отдают за $1475/мес (+коммуналка). Округлим вниз до $1.4k
Итого расходов: 1.4*12*15=252 (тыс. долларов)

Восемь лет нашу конуру продали нам за $235к, аренда тогда была, понятно, ниже, уже не вспомнить сколько, но никак не ниже девяти сотен и не выше двенадцати, что дает диапазон от 200 до 250 (арендных плат в цене дома).
Сегодня Город оценивает ее в 300к при аренде порядка 1,4-1,5к, то есть от 200 до 215 месяцев аренды

Проклятая канадская дороговизна! Выплачивая за дом запредельные 200+ месячных арендных плат (правда, стараясь не распускаться и удерживаясь от роста расходов чтобы раздать долги побыстрее), мы за 15 лет экономим всего только порядка сотни тысяч денег против его же аренды.

Потом, понятно, весь эквивалент арендной платы можно будет расходовать только на налоги, страховку и текущий ремонт, а остаток разницы (порядка тысячи долларов в месяц) будет "копиться", например чтобы при необходимости старый дом снести и на его месте построить новый. Это, конечно, фантастическая операция, потому что нам принадлежит только полдома, но тем не менее, за прогнозируемый остаточный срок службы дома экономия в сравнении с арендой обещает составить подядка 30*12 = 360 тысяч в ценах 2013 года, то есть еще полную цену дома С УЧАСТКОМ или три цены, если брать только сам дом...

Я что-то не учел?

Ага, одно соображение нашел сразу - сейчас пересчитаю. 240/200=1,2к, пишем в альтернативные расходы 1,2*12*15=216. В случае жестокой стагнации и нулевой инфляции (цена аренды и дома не меняются вовсе, и цена аренды вычисляется из цены дома с заданным в условии ужасным коэффициентом 200? я уже подзабыл как это считал...) мы экономили бы всего только 216-151=65 тысяч долларцев. Опять же, это за первые 15 лет, а потом еще интереснее.

Еще что-нибудь?

Ага, второе. Если рассматривать коммунальные платежи как часть арендной платы (в доходных домах они часто включены), то к арендной плате надо добавить примерно 300-350 долларов, что поднимает аренду до 1700-1850 долларов, или, иначе, наш дом сегодня стоит всего только около 170 месяцев аренды. То есть, не "бежать пока цел", а всего только ни в коем случае не покупать...
Смешно, короче.

Comments

( 25 comments — Leave a comment )
snake_d_ha
Jan. 17th, 2014 09:49 am (UTC)
Ну, были попытки приделать аренду к цене недвижимости, и цифра 100 аренд там мелькала.

Но они были очень давние, редкие, и себя не оправдали.

Почему?
Потому что речь идет обычно об обратном. Есть недвижимость, на которую нет рыночной цены аренды. Но ее нужно сдать.

И тогда считают срок службы, делят цену за вычетом остаточной стоимости на срок и получают годовую амортизацию, к которой добавляют годовое обслуживание. Дальше на основании этого считается месячная аренда, к которой добавляют 10-20% прибыли. Возможно, и банковские расходы, если строились в кредит, и инфляцию. Возможно, нет, это зависит от многих факторов.

Для недвижимости сложность в том, что очень трудно определить на долгих сроках остаточную стоимость.

Вот у вас, например, срок службы дома (номинальный) 50 лет. Через 15 лет от покупки он может стоить как столько же, так и немного дороже, так и в два раза дешевле.

Берем худший случай - падения в два раза или крайне серьезный ремонт.
Тогда, опустив расчеты, амортизация в месяц у вас будет 681 доллар, расходы до кредита всего - 1071, расходы с кредитом - 1504 (последовательно накапливаемые суммы.)

Практически полностью соответствует арендной плате до коммунальных в вашем районе. Вы немного переплачиваете за право распоряжаться домом как хотите.
ugputu
Jan. 17th, 2014 08:40 pm (UTC)
И не могли оправдать. Для расчетов нужно знать цену кредита, ожидаемый срок эксплуатации, разобраться с правами на землю и т.д.

Стоимость на долгих сроках действительно определять трудно. Зависит от перспектив в экономике.

Срок службы номинальный у нас другой.
Стоить дом может и дешевле и дороже легко, потому что большая часть цены - стоимость участка земли. Можно ли считать амортизацию участка земли как ты это делаешь - не уверен.
Соответственно, твои расчеты не кажутся мне лучше отражающими реальность, чем мои. То есть, делая весь мелкий ремонт дома самостоятельно, мы экономим $65k относительно ситуации нулевого роста в первые 15 лет. Чему есть причины, конечно.
Например, если выплачивать за дом не 15, а 25 лет - стандартное предложение на рынке, экономия стремительно уменьшается, примерно до 40к, добавим вызов профессиональных ремонтников - это утраивает стоимость ремонта, то есть выходит, что на 25-летнем интервале, разница между арендой и выкупом стремится к нулю.
То есть, грубо, рынок неплохо сбалансирован. Именно текущие условия кредитования и определяют на продолжительных промежутках времени соотношение цен покупки и аренды.
Краткосрочно, понятно цены колеблются очень сильно, причем аренда имеет несколько большую инерцию (там и законодательных ограничений есть).
brmail
Jan. 17th, 2014 12:38 pm (UTC)
видимо все же зависит от места. Я за последние 17 лет наблюдаю рост арендной платы за одну и ту же квартиру от 750 до 1520 в месяц. Те вдвое. При этом цена на квартиры выросла явно более чем вдвое за этот срок.
ugputu
Jan. 17th, 2014 08:17 pm (UTC)
Этому есть много объяснений, но не знаю нужны ли.
Главное, что принимать решение о покупке, основываясь только на соотношении цена/аренда (1:100, 1:200 и т.д.) просто глупо.
brmail
Jan. 17th, 2014 09:20 pm (UTC)
Я не знаю как у других, но мне идея покупать свою квартиру греет душу переспективой выплатить ее примерно теми же платежами что сейчас платятся за ареду, пока семья работает, а потом на пенсии возможно ее продать и переехать куда то где потеплее... В условиях аренды такая фишка не проходит .
ugputu
Jan. 17th, 2014 09:27 pm (UTC)
Нас тоже.
Главное не надорваться ее выплачивая. Иначе проще накопить денег в золоте или ценных бумагах, и так же свалить где потеплее. Еще и продавать можно по частям, что удобнее.
kalitanya
Jan. 17th, 2014 02:35 pm (UTC)
только по истечению срока моргиджа ты ничего не будешь платить - ни арендную планту, ни моргидж

а если рентовать - то и на пенсии будешь рентовать. А будут ли на это лишние деньги на пенсии?
ugputu
Jan. 17th, 2014 08:18 pm (UTC)
Это само собой.
В тексте по этому поводу написано: "Потом, понятно, весь эквивалент арендной платы можно будет расходовать только на налоги, страховку и текущий ремонт, а остаток разницы (порядка тысячи долларов в месяц) будет "копиться", например чтобы при необходимости старый дом снести и на его месте построить новый."
blues_blue
Jan. 17th, 2014 09:14 pm (UTC)
абсолютно ППКС
))))

думаю в Торонто еще к тому же сравнивают мокрое с теплым.
Аренду меньшего в одном районе и покупку дома в соовсем другом месте.
А у тебя удачное все и дом и локейшн. Думаю за следующий год аренда вырастет еще процентов на 20... (это по прогнозам на аренду в Калгари)
Знакомые снимают таун хауз (меньше чем у вас)(но с меееелким гаражиком и почти без бекярда) в Хоквуде за 1800 и это они дешево сняли. Плюс в аренду надо еще включить всякие залоги, которые очень редко возвращаются.
цены опят в Калгари растут на недвижимость... мы бы сейчас бы точно уже не рассматривали покупку в нашем районе.

давно не виделись :)
ugputu
Jan. 17th, 2014 09:19 pm (UTC)
Дык, заходите однажды.
Мы дома почти каждый вечер кроме среды (но вы же все равно позвоните), что выпить есть всегда, чего-нибудь куснуть тоже, а нет - всегда можно заказать пиццу или китайчатины какой. Было бы желание. Найдете - заходите смело. (Мы не поднимемся потому что мелкого проще развлекать и укладывать спать не отходя от кассы).
blues_blue
Jan. 17th, 2014 10:27 pm (UTC)
зовите, будем рады

понимаю, что у вас возраст такой что либо луга вольные, либо в своих пенатах проще ))))))))

на выходных до +15 обещают - похоже лыжи в минус... и опять ждать когда снег выпадет. Все страдают что снега много, а я его вечно жду )))))))
вам копать тоже наверно актуальнее снег, чем грязь
karikaturka
Jan. 17th, 2014 11:22 pm (UTC)
1:100 это упрощённая формула для инвесторов, при которой недвижимость будет гарантировано в плюсах каждый месяц.

Но покупка инвестиции и своего жилья принципиально разные вещи. Себе покупают для другого уровня жизни. Что б если хочешь полы сделать деревянными, а стены красными. Даже если это не увеличит стоимость недвижимости
ugputu
Jan. 18th, 2014 12:27 am (UTC)
Очень упрощенная.

Я еще дофига написал, но боюсь, что там никому не интересная банальщина о том, что чудес (гарантированной прибыли) не бывает.
karikaturka
Jan. 18th, 2014 12:57 am (UTC)
нууу почему же :) все бывает, просто не все об этом знают :) хотя гарантий пожалуй никто не даст. Но если интересны альтернативные стратегии зарабатывания денег на недвижимости, вот кое-какие мои соображения об этом

http://5-corners.blogspot.ca/2012/11/the-pros-and-cons-of-rent-to-own.html

http://5-corners.blogspot.ca/2012/03/when-thinking-about-buying-rental.html
ugputu
Jan. 18th, 2014 09:55 pm (UTC)
Пример с инвестициями в Сарнии прекрасен. Действовать "против рынка" - единственная, на самом деле, возможность заработать сколько-то прилично.
Удивляет только что аж-так-дорого удалось сдать. Это почти калгарианский уровень аренды...
karikaturka
Jan. 18th, 2014 10:45 pm (UTC)
Ну это ж все-таки целый дом
joecanadian
Jan. 19th, 2014 05:03 am (UTC)
Все мило. Но есть пара уточнений:
1) 1/100 - это важное, но далеко не главное при принятии таких решений. Там у меня еще кое-что есть на эту тему (процентные ставки, пример Японии и тд)
2) Мой пост был написан менее года назад, а Вы приобрели дом восемь лет назад. Иными словами, я не советую этого делать сейчас, так как шанс сесть в лужу стремится к 100%, но даже Вам (купившим дом относительно давно), я хочу задать пару вопросов:

а) Что произойдет в случае потери Вами источника дохода?
б) Что произойдет в случае падения цены на Ваш дом процентов на 25-30?
в) Что произойдет в случае повышения ставок до 8% и выше?
г) При всем вышеперечисленном?

Общий ответ таков: Вы потеряете деньги (значительную их часть), которые Вы УЖЕ потратили на иллюзию владения домом. Заметьте, это не смотря на то, что Вы купили дом при относительно благополучном рынке 2004-2005 годов.
Но повторюсь: мое сообщение из журнала, на которое Вы почему-то сослались с ироничной пометкой "как трудно, какие все дураки и прочее ОЛОЛО" относится именно к тем подданым Ее Величества, которые собрались вступить в это дело именно сейчас.
ugputu
Jan. 19th, 2014 05:40 am (UTC)
Ответ на "все вместе" (вариант г) похож на правду, но не полон.
Да, мы потеряем (как минимум - на бумаге) значительную часть денег, которые мы уже потратили на "иллюзию владения" (хотя опыт владения стереть из памяти невозможно). Хотя, скорее всего, удержим дом. Хотя бы потому, что каждый раз мы заключаем договор на значительно большее время амортизации, чем расчетное, то есть с минимальными платежами, много меньшими от возможных при наших доходах, и пользуемся всеми опциями ускорения выплат. При проблемах с деньгами просто не будем ими пользоваться, что всего лишь несколько понизит выгоду от сделки. (кризис при котором не останется и survival jobs я могу представить, но его вероятность невелика). Удержав жилье за собой, по окончанию кризиса, мы "вернем" ранее вложенное.

Однако здесь нет альтернативного сценария. Что будет в случае сочетания всего вышеперечисленного если бы мы арендовали недвижимость? А ведь только так и можно сравнивать.

Так же неплохо оценить и вероятность одновременного падения цены на дом с повышением ставок до 8% при стагнирующей в целом по стране и Северной Америке вообще экономике. (моя оценка - "стремится к нулю")

Главное же, что ни в посте в вашем ЖЖ, ни в ответе здесь, никакого обоснования пропорции 1/100 не наблюдается. "Далеко не главное при принятии решения" куда больше похоже на правду. Если бы другие критерии были описаны, я не стал бы и заводиться с расчетами (на мой взгляд, говорящими сами за себя).

Так же я не согласен с тем, что вероятность сесть в лужу сегодня стремится к 100%. По крайней мере, в Калгари, где, повторюсь, и сегодня пропорция цена/аренда колеблется между 150 и 250 к одному в зависимости от типа собственности, района города и методики подсчета.

З.Ы. Я вполне согласен с утятами, что Британия все еще правит миром если не безраздельно, то в значительной степени, и "подданные Ее Величества" не архаизм и не шутка, а честное отражение расклада сил.
joecanadian
Jan. 19th, 2014 06:26 am (UTC)
На самом деле, есть только один пункт, по которому мы с Вами расходимся: "одновременное падение цен с ростом ставок и стагнацией" Вы оцениваете как стремящееся к нулю, а я как стремящееся к 100%. Отсюда и разные выводы про "сесть в лужу". Я думаю, что наш спор разаешится в течении 2-х (максимум 3-х) лет.
Замечу только, что рост ставок неизбежно приведет именно к стагнации и падению цен. То есть, их рост выше 6% для минимального процента по ипотеке в стране для меня означает большую беду.
Если интересно, то обратите внимание на процент, под который дают в долг правительству США. Если мы вспомним, что процентная ставка есть всего-лишь оценка риска невозврата, то станет понятно, почему давать канадцам в долг под 4% будут совсем недолго. (hint: США получают в долг на 30 лет под 4% и ставка начала расти полгода назад. Подозреваю, что продолжит и ипотечные последуют за ней. ИМХО высоко и надолго)
http://screencast.com/t/FdFitJ4NBqq

Насчет подданных я писал серьезно. Особенно это относится к Канаде, Австралии и пр.
ugputu
Jan. 19th, 2014 09:16 am (UTC)
Рост ставок из ничего не случается. Точнее, разумная причина к росту ставок - оживление деловой активности (а с ними и спроса на деньги), которое, к слову сказать, если не в Канаде вообще, то в Альберте давно началось. На подходе несколько крупных инфраструктурных проектов на несколько миллиардов долларов каждый, которые серьезно подогреют рынок. Причем именно через 2-3 года начнется фаза активного строительства, со всеми сопуствующими волнами дефицита рабочей силы, роста зарплат, волн трудовой миграции, роста спроса на жилье, увеличения арендной платы и цены недвижимости. Сити уже переоценил нашу халабуду на 10% вверх (от прошлогодней оценки).
Стоимость кредитов в Канаде скорее всего тоже вырастет. До меня доходили слухи, что prime вырос бы еще полгода назад, если бы не упорно стоящая ставка ФРС. Рост стоимости денег рынком ожидается... но не скорый и незначительный, потому что closed fixed rate предлагают для Онтарио от 2.9% (на 1 год) до 4,4% (10 лет) ( http://www.truenorthmortgage.ca/ontario-mortgage-rates.html , в Альберте на 0,1% ниже)
В самоубийственную тупость наших банкиров, выдающих кредиты на 10 лет под 4,4 процента при скором росте до 8, мне не верится.

И нет, мы расходимся по многим пунктам.
Например я считаю, что сама очевидность возможности заработать сдавая "обычное" жилье в аренду в мегаполисах, приводит к невозможности расчитывать на прибыль, набрав недвижимости в кредит. По-определению - если риски невелики (не сдаем явным наркоманам), значит и маржа будет минимальна. Даже инвестирование своих денег принесет доход едва различимый на фоне инфляции, а на кредитные деньги не получить и этого.
Потому что "невидимая рука рынка" (с).
Неизбежно вырастут цены OR подешевеет аренда. При ставке ниже 3% как сегодня, расчитывать на 100/1 в крупных мегаполисах наивно, но и 200/1 не предел, однако это не имееет значения для покупающего жилья для себя.

Обоснование моих расчетов в посте выше. Возражений по сути пока не видел.

Еще раз подчеркну (если это вдруг неочевидно), что важна верная оценка потребностей и возможностей, способность отдавать кредит в разумные сроки, не растягивая его на 30 лет, а не какие-то там соотношения.
Почему? Потому что эти соотношения суть производные, индикаторы, а не системные факторы.
Сам факт неспособности расплатиться раньше, отдавая каждый месяц сумму, сравнимую со стоимостью аренды того же помещения, неизбежно приводит к заключению " кредит очень дорог" (не важно, дело ли в цене денег на рынке, или в плохой кредитной истории заемщика), и наоборот, доступный (дешевый) кредит приводит к невозможности сколько-то продолжительного сосуществавания дешевого жилья при дорогой аренде.

Еще раз отмечу, что это может быть неверно в случае высокорисковых вложений, как, например, в депрессивных городах, где очень плохо с работой, а значит и с перспективами найти покупателя или надежного арендатора, но неизбежно для тех районах Торонто сегодня, где вы можете захотеть купить жилье для своей семьи.*

Если бы для вас это было так же очевидно как для меня, вряд ли бы вы написали свой пост как он есть.


* - Пример удачной инвестиции в маленьком городе есть по ссылке в комментарии Карикатурки.
ugputu
Feb. 8th, 2017 05:32 am (UTC)
наводил порядок в ЖЖ
Дошел до этого поста, и чу!
Три года-то прошли уже.
Как насчет события "одновременное падение цен с ростом ставок и стагнацией" в вашей Канаде?
joecanadian
Jan. 19th, 2014 05:04 am (UTC)
Кстати, а Вы виски с коньяком и ромом сличили или еще нет?
joecanadian
Jan. 19th, 2014 05:22 am (UTC)
Круто! Только Вы упустили, что в 5 стаканов льется 3 напитка (где-то повторяются). А у Вас, как я понял, было 5 разных в 5-ти стаканах. Тут самый юмор в том, что люди даже одинаковые напитки принимают за разные :)
ugputu
Jan. 19th, 2014 05:47 am (UTC)
У нас были 2 рома, 2 виски (скотч и бурбон) и 2 бренди (один из которых коньяк) - то есть принципиально три напитка: на зерновом, виноградном и тростниковом спирте. За счет того, что стаканов было всего пять, было соблюдено условие невозможности подгонки ответа под условия - мы не знали что именно осталось в бутылке. Поэтому я и пишу, что у меня было 4 правилных ответа из 6, а не 3 из 5 - я правильно определил и чего на НЕ налили.
Чего мы не смогли сделать, так это проверить, можем ли мы отличить дешевые напитки от дорогих и выдержанные от молодых. Практически все, что было протестировано, провело в дубе плюс-минус сравнимое время, что изрядно затруднило определение.
( 25 comments — Leave a comment )