?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Наткнулся на еще один наброс (это я отсматриваю присоединяющихся к canada_ru), на этот раз о том как в Канаде (трудно) устраиваться на работу (и какие все тупые), и надо ли покупать недвижимость. Раздел "Недвижимость" (мотайте вниз смело, заголовок крупный - не промахнетесь) задел за живое.
О рынке жилья в Канаде вообще и в Торонто в частности можно написать пару книг, но я постараюсь быть кратким. НЕ НАДО ЭТОГО ДЕЛАТЬ (в смысле покупать). Существует железное правило: если цена недвижимости равна 100 арендным платам за нее же, то имеет смысл купить, если 150, то лучше не надо, а если 200 или больше, то надо бежать пока цел.
И тут мне захотелось посмотреть насколько мы "попали" со своим домиком. Надо было бежать, а мы... эх!

Мои соображения просты.
Сначала, надо понять сколько денег мы заплатим в качестве процентов банку - это чистые потери. Туда же надо добавить расходы по оформлению сделки, комиссионные агенту.
В потери надо занести налог на недвижимость и страховку от покупки до окончания выплат по кредиту.
В потери надо добавить расходы на ремонт.
В противоположном углу ринга аренда, которую нам пришлось бы платить, снимая жилье для себя.
Коммунальные платежи считать не нужно - снимая такой же дом мы платили бы столько же.
Вопрос аренды меньшего жилья, чем купленное, не рассматриваем - можно было и купить размером поменьше.
Тем более не считаем неисчислимое удовольствие от того, что в стену можно вбить гвоздь где и когда захочется, и неисчислимые же страдания от предвкушения необходимости делать ремонт, и не обязательно когда самим мазохистам захочется, но когда вдруг сгниет балкон или протечет съеденный коррозией бак водонагревателя (реальные случаи).

Да, если бы у нас было много-много денажок, мы бы не платили банку, а купили дом сразу. Тогда мы лишились бы дохода от потенциального вложения этих средств во что-нибудь доходное. Посчитать и упущенную выгоду? Мне кажется - нет. Во-первых, надежное вложение (на уровне участка земли в растущем городе) много дохода не принесет. Мое личное мнение - не больше, чем дорожающая недвижимость (все - в долгосрочной перспективе). К тому же, в реальности у нас на момент покупки баланс на счетах был отрицательным, то есть сумма, равная цене дома, могла быть нами заинвестирована вполне примерно к тому же времени, что окончание выплат по ипотеке. То есть, считать надо доход с чуть больше, чем половины суммы. Осмелюсь предположить, что надежных вложений, дающих в полтора раза от роста цен на недвижимость, не найти.

Итак, считаем. Не вовсе легко потому, что мы только предполагаем, что дом будет выплачен за 15 лет, можно только гадать как будет меняться ставка по кредиту, можно только предполагать какой еще ремонт может потребоваться и т.п. И все же...

Оформление сделки обошлось порядка 5к
Налог сейчас (очень удобно, чуть больше половины от 15 лет позади) отнимает порядка полутора сотен в месяц, и до полтинника страховка, что дает 0,2к/мес или 2,5к/год
Ремонты вместе с покупкой крупной бытовой техники съели около 7к за 8 лет, причем кухонная плита заменена скорее по прихоти. В съемном жилье пользовались бы чем есть пока не нашли как сломать не отвечая за последствия. Не важно, по тысяче в год при возрасте дома в 35 лет. Предположим, что часть проблем мы просто не видим и удвоим сумму. 2к/год, то есть "отложили" 8к на внеплановый ремонт. Достаточно?
Банку мы платим крайне неравномерно, ставка меняется, так что прикинем с чистого листа обычным бизнес-калькулятором. 240 тысяч под 4% на 15 лет дает 78к выброшенных в пасть гидре капитализьма.
Итого расходов: 78+5+(2.5+2)*15=150,5 (тыс. долларов)

Альтернатива: в нашем районе сейчас, на середине срока, дом аналогичной площади отдают за $1475/мес (+коммуналка). Округлим вниз до $1.4k
Итого расходов: 1.4*12*15=252 (тыс. долларов)

Восемь лет нашу конуру продали нам за $235к, аренда тогда была, понятно, ниже, уже не вспомнить сколько, но никак не ниже девяти сотен и не выше двенадцати, что дает диапазон от 200 до 250 (арендных плат в цене дома).
Сегодня Город оценивает ее в 300к при аренде порядка 1,4-1,5к, то есть от 200 до 215 месяцев аренды

Проклятая канадская дороговизна! Выплачивая за дом запредельные 200+ месячных арендных плат (правда, стараясь не распускаться и удерживаясь от роста расходов чтобы раздать долги побыстрее), мы за 15 лет экономим всего только порядка сотни тысяч денег против его же аренды.

Потом, понятно, весь эквивалент арендной платы можно будет расходовать только на налоги, страховку и текущий ремонт, а остаток разницы (порядка тысячи долларов в месяц) будет "копиться", например чтобы при необходимости старый дом снести и на его месте построить новый. Это, конечно, фантастическая операция, потому что нам принадлежит только полдома, но тем не менее, за прогнозируемый остаточный срок службы дома экономия в сравнении с арендой обещает составить подядка 30*12 = 360 тысяч в ценах 2013 года, то есть еще полную цену дома С УЧАСТКОМ или три цены, если брать только сам дом...

Я что-то не учел?

Ага, одно соображение нашел сразу - сейчас пересчитаю. 240/200=1,2к, пишем в альтернативные расходы 1,2*12*15=216. В случае жестокой стагнации и нулевой инфляции (цена аренды и дома не меняются вовсе, и цена аренды вычисляется из цены дома с заданным в условии ужасным коэффициентом 200? я уже подзабыл как это считал...) мы экономили бы всего только 216-151=65 тысяч долларцев. Опять же, это за первые 15 лет, а потом еще интереснее.

Еще что-нибудь?

Ага, второе. Если рассматривать коммунальные платежи как часть арендной платы (в доходных домах они часто включены), то к арендной плате надо добавить примерно 300-350 долларов, что поднимает аренду до 1700-1850 долларов, или, иначе, наш дом сегодня стоит всего только около 170 месяцев аренды. То есть, не "бежать пока цел", а всего только ни в коем случае не покупать...
Смешно, короче.

Comments

ugputu
Jan. 19th, 2014 09:16 am (UTC)
Рост ставок из ничего не случается. Точнее, разумная причина к росту ставок - оживление деловой активности (а с ними и спроса на деньги), которое, к слову сказать, если не в Канаде вообще, то в Альберте давно началось. На подходе несколько крупных инфраструктурных проектов на несколько миллиардов долларов каждый, которые серьезно подогреют рынок. Причем именно через 2-3 года начнется фаза активного строительства, со всеми сопуствующими волнами дефицита рабочей силы, роста зарплат, волн трудовой миграции, роста спроса на жилье, увеличения арендной платы и цены недвижимости. Сити уже переоценил нашу халабуду на 10% вверх (от прошлогодней оценки).
Стоимость кредитов в Канаде скорее всего тоже вырастет. До меня доходили слухи, что prime вырос бы еще полгода назад, если бы не упорно стоящая ставка ФРС. Рост стоимости денег рынком ожидается... но не скорый и незначительный, потому что closed fixed rate предлагают для Онтарио от 2.9% (на 1 год) до 4,4% (10 лет) ( http://www.truenorthmortgage.ca/ontario-mortgage-rates.html , в Альберте на 0,1% ниже)
В самоубийственную тупость наших банкиров, выдающих кредиты на 10 лет под 4,4 процента при скором росте до 8, мне не верится.

И нет, мы расходимся по многим пунктам.
Например я считаю, что сама очевидность возможности заработать сдавая "обычное" жилье в аренду в мегаполисах, приводит к невозможности расчитывать на прибыль, набрав недвижимости в кредит. По-определению - если риски невелики (не сдаем явным наркоманам), значит и маржа будет минимальна. Даже инвестирование своих денег принесет доход едва различимый на фоне инфляции, а на кредитные деньги не получить и этого.
Потому что "невидимая рука рынка" (с).
Неизбежно вырастут цены OR подешевеет аренда. При ставке ниже 3% как сегодня, расчитывать на 100/1 в крупных мегаполисах наивно, но и 200/1 не предел, однако это не имееет значения для покупающего жилья для себя.

Обоснование моих расчетов в посте выше. Возражений по сути пока не видел.

Еще раз подчеркну (если это вдруг неочевидно), что важна верная оценка потребностей и возможностей, способность отдавать кредит в разумные сроки, не растягивая его на 30 лет, а не какие-то там соотношения.
Почему? Потому что эти соотношения суть производные, индикаторы, а не системные факторы.
Сам факт неспособности расплатиться раньше, отдавая каждый месяц сумму, сравнимую со стоимостью аренды того же помещения, неизбежно приводит к заключению " кредит очень дорог" (не важно, дело ли в цене денег на рынке, или в плохой кредитной истории заемщика), и наоборот, доступный (дешевый) кредит приводит к невозможности сколько-то продолжительного сосуществавания дешевого жилья при дорогой аренде.

Еще раз отмечу, что это может быть неверно в случае высокорисковых вложений, как, например, в депрессивных городах, где очень плохо с работой, а значит и с перспективами найти покупателя или надежного арендатора, но неизбежно для тех районах Торонто сегодня, где вы можете захотеть купить жилье для своей семьи.*

Если бы для вас это было так же очевидно как для меня, вряд ли бы вы написали свой пост как он есть.


* - Пример удачной инвестиции в маленьком городе есть по ссылке в комментарии Карикатурки.